Edilizia convenzionata: mancata allegazione dei prezzi massimi di cessione stabiliti dal Comune

Domanda

Risposta

La risposta al quesito appare chiaramente in senso affermativo.
Se detti vincoli convenzionali sul prezzo di vendita derivano da una convenzione stipulata in base all'art. 35 l. 22 ottobre 1971, n. 865 (piano di zona), si tratta di vincoli convenzionali e non legali. Pertanto, l'inosservanza degli obblighi imposti nella convenzione non incide sulla validità dell'atto.
Se, invece, i vincoli derivano da una convenzione qualificabile come convenzione Bucalossi ( ex artt. 7 e 8 l. 28 gennaio 1977, n. 10, abrogati dall'art. 136 del testo unico sull'edilizia - d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 - e riprodotti negli artt. 17 e 18 dello stesso testo unico, con identico contenuto), esiste un divieto di alienazione del bene costruito a prezzo maggiore di quello convenzionato.
Nell'ipotesi che sia violata la norma sulla misura del prezzo, si verificano queste conseguenze: l'atto di vendita resta valido nei suoi elementi essenziali di negozio inteso a trasferire il bene; l'unico punto invalido concerne la misura del prezzo, che resta fissata nella misura stabilita dalla convenzione-tipo: in tal caso il negozio, per la parte di prezzo maggiore dichiarato, sarebbe nullo parzialmente e, per effetto dell'art. 1419, secondo comma c.c., il prezzo dichiarato è sostituito di diritto dal prezzo indicato nella convenzione-tipo.
Nel caso di specie, però, il problema non riguarda la fissazione di un prezzo maggiore rispetto a quello consentito, bensì la mancata indicazione del prezzo massimo di vendita, che il Comune ha stabilito in un momento successivo. Pertanto, anche in caso di convenzione Bucalossi, il mancato rispetto dell'obbligo convenzionale di allegazione dei prezzi massimi di cessione non sembra violare alcuna disposizione di legge, perché quest'ultima sanziona con la nullità parziale la diversa fattispecie consistente nella fissazione di un prezzo superiore a quello massimo consentito.
Pertanto, quantomeno con riferimento alla legislazione speciale in materia urbanistica, la mancata allegazione dei prezzi massimi di assegnazione non dovrebbe incidere sulla validità degli atti.
Occorre, poi, valutare la compatibilità dei predetti atti con la disciplina civilistica, verificando se e in che modo sia stato indicato in atto il prezzo di cessione degli immobili.
Qualora, infatti, negli atti di assegnazione non sia stato indicato alcun prezzo, viene in rilievo l'art. 1346 c.c., il quale stabilisce che l'oggetto del contratto debba essere determinato o determinabile. Il prezzo di una cessione può essere considerato determinabile quando lo stesso risulti individuabile mediante il ricorso a criteri legali o convenzionali; esso è, altresì, determinabile, quando, pur mancando una qualunque indicazione in ordine ai criteri di fissazione dello stesso, ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 1474 c.c.
Quando, invece, i contraenti dichiarano nel contratto di riservarsi la successiva fissazione del prezzo, ma non specificano le modalità di tale futura determinazione, il prezzo non può considerarsi né determinato né determinabile; se le parti, in seguito, non raggiungono l'accordo, o la determinazione non è più possibile, il contratto deve ritenersi nullo o insuscettibile di acquisire rilevanza giuridica.
In merito all'applicabilità dei criteri legali di determinazione del prezzo sembra, poi, opportuno precisare che nell'ipotesi di vendita di bene immobile appare improbabile l'applicazione dell'art. 1474 c.c., in quanto risulta difficile individuare un "prezzo normalmente praticato dal venditore", postula merci di largo consumo e molteplicità di contrattazioni; sicché, ove si tratti di cessione di immobili, tale forma di determinazione del prezzo va esclusa.
Pertanto, con riferimento al caso di specie, non sembrano sussistere motivi per ritenere invalidi gli atti di assegnazione degli alloggi, purché essi contengano le indicazioni necessarie per la determinazione del prezzo, le quali possono presumibilmente consistere tanto nel rinvio alla successiva fissazione dei prezzi massimi di vendita da parte del Comune, quanto nel richiamo delle clausole della convenzione che attribuiscono al Comune il predetto potere di fissazione dei prezzi.