Condomini, rimborso spese anche nel rapporto a due

Per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, specificandosi che tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (cfr. Cass. n. 10738 del 2001 e, da ultimo, Cass. n. 9743 del 2010).

In altri termini, per il riconoscimento del diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi del citato 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo. Peraltro, con la segnatala sentenza, la S.C. ha precisato che l'art. 1134 c.c. deve essere letto nel senso che il condomino, il quale abbia effettuato spese per eseguire lavori sui beni comuni previa autorizzazione dell'amministrazione condominiale o dell'assemblea, ha sempre diritto al rimborso anche nell'ipotesi in cui difetti il requisito dell'urgenza o, meglio, a prescindere da esso.

Occorre, altresì, ricordare che l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo, pertanto, in caso di inattività di questi ultimi, egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incomberà su di lui l'onere della prova sia della trascuranza che della necessità dei lavori.

Le Sezioni unite della Cassazione (v. sentenza n. 2046 del 2006) hanno anche chiarito che la diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 c.c. (in senso conforme v., da ultimo, anche Cass. n. 21015 del 2011).

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