Secondo quanto disposto dall’articolo 2923 del c.c. l’avente causa dal locatore è tenuto a rispettare, entro i limiti segnati dalla legge, le locazioni antecedentemente stipulate dal precedente proprietario.
Il regime della locazione anteriore nella vendita forzata si discosta però da quello previsto nel caso di alienazione volontaria sotto due profili salienti:
i) non è prevista la possibilità che l’acquirente assuma, nei confronti dell’alienante, l’obbligo di rispettare la locazione;
ii) l’aggiudicatario può disconoscere la locazione conclusa a canone vile, ossia inferiore di un terzo al “giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni”.
I criteri di opponibilità delle locazioni all’aggiudicatario sono tre:
i) data certa anteriore;
ii) trascrizione anteriore della locazione di durata ultra-novennale;
iii) la detenzione anteriore dell’immobile, qualora la scrittura non esista o sia sfornita di data certa anteriore.
Mentre con riferimento ai primi due criteri non appaiono sussistere particolari perplessità interpretative, più travagliato appare il terzo, non soltanto perché è difficile verificare se ne ricorrano i presupposti, ma anche perché la norma dà la stura a numerose questioni di diritto, rinfocolate dalla riforma delle locazioni abitative (Legge n. 431).
Nel documento in commento sono esaminate le possibili ricadute della modifiche alla suddetta legge al disposto dell’articolo 2923, del c.c.
FONTE - Sito Web Consiglio Nazionale del Notariato, Ufficio Studi, Studio 26/10/2011, n. 2-2011/E
A cura della Redazione
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