In particolare, l’attenzione dei notai si è soffermata sulle seguenti problematiche:
- regime fiscale applicabile qualora le parti attribuiscano espressamente alla somma data a titolo di caparra confirmatoria anche una “funzione” di anticipo sul prezzo dovuto per la stipula del definitivo, ritenendosi opportuno prestare attenzione alle modalità redazionali delle relative clausole contrattuali
Nello Studio si chiarisce - a fronte delle varie formulazioni delle clausole contrattuali ricorrenti nella pratica - che vi sono delle clausole per le quali si ritiene doversi escludere l’ambiguità della volontà delle parti in ordine al titolo attribuito al versamento della somma. Ci si riferisce, in particolare, a quelle clausole contrattuali articolate sulla base del disposto dell’art. 1385, comma 1, c.c. (ai sensi del quale “la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”), essendo evidente, in tal caso, che la somma non assume immediatamente la funzione di anticipazione del corrispettivo, ma l’assumerà in seguito, cioè al “momento” del definitivo (e pertanto l'imposta proporzionale di registro è dovuta nella misura dello 0,50%).
- rilevanza di eventuali trattamenti fiscali di favore, previsti per il contratto definitivo, ai fini della tassazione del contratto preliminare contenente la previsione del pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria (e/o di acconti sul prezzo), ogni qual volta la disciplina dettata per il contratto definitivo porti all’applicazione di un’imposta di registro inferiore rispetto a quella scontata per le suddette pattuizioni del preliminare, con la conseguenza della non operatività del meccanismo dell’imputazione dell’imposta proporzionale pagata per il preliminare all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Secondo i notai, in caso di preliminare che già prefiguri i requisiti rilevanti per la tassazione del definitivo, l'imposta proporzionale di registro per la caparra confirmatoria (e/o gli acconti prezzo) dovrebbe applicarsi fino a concorrenza di quella che sarà dovuta per il definitivo.
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Lo Studio n. 185-2011/T è consultabile sul sito internet del Consiglio Nazionale del Notariato.
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