Il meccanismo della rivalutazione dei conguagli nel giudizio di divisione immobiliare

La S.C. ritorna sulle problematiche relative alla divisione immobiliare e si occupa della disciplina della rivalutazione delle somme dovute a conguaglio in caso di non comoda divisibilità o indivisibilità dell’immobile.

Sul piano generale deve evidenziarsi che, in tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c., il quale riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero.

Ciò posto, si ricorda che il conguaglio dovuto dal condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore, che deve essere rivalutato, anche "officio iudicis", se e nei limiti in cui la svalutazione si sia tradotta in una eventuale lievitazione del prezzo di mercato del bene, e su tale somma decorrono gli interessi legali dal momento in cui l'assegnatario è tenuto al versamento, residuando per il periodo precedente il diritto "pro quota" di tutti i condividenti alle rendite del bene.

Infine, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito – pur riconfermando che il conguaglio dovuto dal condividente, cui sia attribuito per intero l'immobile comune, costituisce debito di valore, da determinarsi con riferimento al valore del bene al momento della decisione della causa di divisione - che tale valore non può essere stabilito maggiorando automaticamente il prezzo del bene - accertato dal consulente tecnico di ufficio nel corso del giudizio divisorio - in base all'indice di svalutazione monetaria, intervenuta tra la data dell' accertamento e quella della pronuncia della sentenza, in quanto spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo più elevato, o comunque diverso, rispetto a quello di svalutazione della moneta secondo gli indici calcolati dall'ISTAT, sì che il riferimento a tale indice è inidoneo per una rivalutazione equa della somma dovuta a conguaglio. Per utili riferimenti cfr. Cass. n. 17487 del 2006; Cass. n. 12497 del 2007 e Cass. n. 12702 del 2007.