Come applicare il superbonus 110% nel supercondominio

A seguito della pubblicazione della legge di Bilancio per il 2022, considerata anche la stretta sulle unifamiliari, la proroga lunga per i condomìni permette di consolidare le ottime previsioni di crescita degli investimenti registrate per questi ultimi, consentendo, altresì, un’attenta e opportuna programmazione degli interventi di recupero aventi a oggetto edifici di dimensioni rilevanti.

Secondo l’ultimo report pubblicato da ENEA a inizio dicembre 2021, gli interventi sui condomini rappresentano quasi il 50% degli investimenti, con una crescita del 20% rispetto ai mesi precedenti, muovendo quasi 5 miliardi di valore. I dati forniti da ENEA evidenziano quindi un consistente aumento mensile del numero delle asseverazioni trasmesse e della portata degli investimenti.

Il mercato, quindi, inizia finalmente a recepire le opportunità di incentivazione e il superbonus comincia a esplicare concretamente i suoi effetti. Ma per la gestione dei progetti che interessano contemporaneamente più edifici permangono ancora incertezze, specie sotto un profilo strettamente operativo.

Per queste ragioni, l’Amministrazione Finanziaria è tornata a fornire nuove indicazioni sulla concreta applicazione della disciplina del superbonus nelle realtà immobiliari più complesse, quale il c.d. supercondominio, intendendosi per tale la fattispecie legale, non tipizzata, che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale e legati tra loro dall'esistenza di impianti e servizi destinati all’uso e al godimento comune.

Nonostante l’art. 1117-bis c.c. stabilisca che le disposizioni in materia di condominio negli edifici si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più edifici ovvero più condomini abbiano “parti comuni”, l’operatività del superbonus in queste fattispecie straordinarie ha incontrato spesso difficoltà di adattamento e dubbi procedurali, anche con riguardo alle modalità per comunicare l’esercizio delle opzioni alternative di fruizione dei benefici.

Le Entrate ammettono delibere assembleari separate e autonome per gli edifici che si inseriscono in un complesso condominiale.

Al fine di promuovere e semplificare le approvazioni degli interventi edilizi in sede assembleare, il legislatore ha previsto per il superbonus 110% un sistema agevolativo di deliberazione imperniato sulla regola della c.d. “maggioranza qualificata”.

Dunque, in parziale deroga alla disciplina garantistica dell’art. 1136 e seguenti c.c., il comma 9-bis dell’art. 119 del decreto Rilancio stabilisce che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi superbonus, degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'art. 121 dello stesso decreto, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Il caso sottoposto alle Entrate nella risposta a interpello n. 23 del 2022 riguarda un complesso condominiale formato da più fabbricati indipendenti, in cui ciascun fabbricato addiviene alla deliberazione sugli interventi riguardanti le parti comuni dello stesso edificio nel rispetto delle percentuali previste dalla normativa con autonoma e separata assemblea deliberativa.

Tale dinamica, precisa l’Agenzia, non investe tuttavia aspetti di natura fiscale.

L'approvazione di opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni in ambito condominiale si fonda, invero, su concetti di natura prettamente civilistica.

A fronte, quindi, dei chiarimenti espressi dall’Amministrazione finanziaria è stato precisato che, ai fini del superbonus, è necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi.

L’esigenza di accertare la “prevalente destinazione residenziale” ai fini del superbonus ex art. 119 del decreto Rilancio si riscontra anche nel caso di interventi realizzati sui supercondomini.

Il principio, affrontato in precedenza all’interno dei documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate (paragrafo 2 della circolare n. 24/E/2020 e p.to 4.4.2 della circolare n. 30/E/2020), si sostanza nella volontà espressa dal legislatore di agevolare interventi su edifici che siano in prevalenza adibiti ad uso abitativo.

Nel caso esaminato nella risposta a interpello n. 10 del 2022, l’Amministrazione finanziaria stabilisce che qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50% della superficie complessiva degli edifici che compongono il supercondominio, compresi quelli che non hanno servizi energetici in comune con gli altri edifici ed eventualmente provvisti di accesso autonomo dall’esterno, il superbonus spetterà, per le spese relative a interventi realizzati sulle parti comuni, esclusivamente ai detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

Seguendo un approccio analitico, in caso di supercondominio, il superamento delle classi di efficientamento energetico si verifica in modo autonomo con riferimento a ciascun edificio oggetto di intervento.

Le Entrate, in tal modo, ribadiscono nuovamente l’indicazione contenuta nei precedenti documenti di prassi (risposta a interpello n. 94 del 2021 e circolare n. 30/E del 2020, p.to 5.2.4).

Per gli interventi di efficientamento energetico, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al superbonus dovrà, infatti, essere effettuata con riferimento a ciascun edificio. Più nel dettaglio, il doppio passaggio di classe va attestato mediante gli appositi APE convenzionali ante e post-intervento predisposti per i singoli edifici oggetto degli interventi.

In concreto, nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio di cui al comma 1, lettera a), dell'art. 119 del decreto Rilancio, le relative spese rientrano nel superbonus anche se tale intervento è realizzato solo su uno (o alcuni) degli edifici che compongono il complesso condominiale medesimo, a condizione, tuttavia, che - per l'edificio oggetto di intervento - siano rispettati i requisiti dell'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico.

Infine, in linea con quanto già previsto, l’Agenzia riserva la possibilità di fruire del superbonus per eventuali interventi "trainati" sulle abitazioni, ai soli condòmini dell'edificio oggetto dell'intervento trainante, nel rispetto delle condizioni previste per tali interventi.

L’Amministrazione finanziaria, nella risposta a interpello n. 23 del 2022, si esprime altresì sulle modalità operative per la Comunicazione dell’opzione alternativa di sconto in fattura.

L’Agenzia specifica che in caso di supercondominio, composto quindi da più fabbricati “staccati” all’interno di un medesimo complesso condominiale e identificati dallo stesso codice fiscale, restano invariate le modalità di redazione dei modelli telematici.

In merito, l’Agenzia delle Entrate, ricordando i contenuti del provvedimento direttoriale n. 283847 dell’8 agosto 2020 e delle istruzioni per la compilazione della Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi edilizi, ammette la possibilità di predisporre tanti modelli di Comunicazione inerenti agli interventi - trainanti - su parti comuni condominiali quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.