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Acconto IMU 2023: quando si applica la riduzione di base imponibile e imposta

Girolamo Ielo Dottore commercialista, esperto di finanza territoriale

Pubblicato il 05/06/2023

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Il 16 giugno scade il termine per il versamento dell'acconto IMU 2023. Accanto alle esenzioni, la disciplina dell’imposta prevede agevolazioni a livello di riduzione della base imponibile, riduzione dell’imposta e detrazione. Si tratta di agevolazioni che derivano direttamente dalla legge e, pertanto, competono al verificarsi delle condizioni e secondo le regole fissate dal legislatore, senza che il Comune possa restringerne misura e applicazione. La riduzione della base imponibile è prevista per i fabbricati di interesse storico o artistico, per quelli inagibili o inabitabili e per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti. La riduzione dell’imposta si applica invece per le abitazioni locate a canone concordato e per i soggetti non residenti titolari di pensione.

Prima di procedere al versamento della prima rata dell’IMU 2023 - in scadenza al 16 giugno 2023 - è opportuno valutare le diverse agevolazioni previste dal legislatore a livello di:

- riduzione della base imponibile;

- riduzione dell'imposta;

- detrazione di imposta.

Queste agevolazioni derivano direttamente dalla legge e, pertanto:

- competono al verificarsi delle condizioni e secondo le regole fissate dal legislatore;

- il Comune non può restringere la misura e l'applicazione.

Riduzione della base imponibile

La riduzione della base imponibile è prevista:

- per i fabbricati di interesse storico o artistico;

- per i fabbricati inagibili o inabitabili;

- per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti.

Base imponibile ridotta del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico

L’ art. 1, comma 747, lettera a), legge n. 160/2019 stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’ art. 10, D.Lgs. n. 42/2004.

Una analoga disposizione era contenuta nell' art. 13, comma 3, lettera a), D.L. n. 201/2011 (disciplina della “vecchia” IMU).

L'art. 10 stabilisce che:

- sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico.

- sono altresì beni culturali, quando sia intervenuta l’apposita dichiarazione: le cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico particolarmente importante, appartenenti a soggetti diversi da quelli innanzi visti; le cose immobili e mobili, a chiunque appartenenti, che rivestono un interesse, particolarmente importante a causa del loro riferimento con la storia politica, militare, della letteratura, dell’arte, della scienza, della tecnica, dell’industria e della cultura in genere, ovvero quali testimonianze dell’identità e della storia delle istituzioni pubbliche, collettive o religiose. Sono ricomprese: le ville, i parchi e i giardini che abbiano interesse artistico o storico; i siti minerari di interesse storico od etnoantropologico; le architetture rurali aventi interesse storico od etnoantropologico quali testimonianze dell’economia rurale tradizionale.

La dichiarazione dell’interesse culturale accerta la sussistenza dell’interesse culturale.

Il procedimento per la dichiarazione dell’interesse culturale viene avviato dal soprintendente, anche su motivata richiesta della regione e di ogni altro ente territoriale interessato, dandone comunicazione al proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo della cosa che ne forma oggetto. Se il procedimento riguarda complessi immobiliari, la comunicazione è inviata anche al comune e alla città metropolitana. La dichiarazione dell’interesse culturale è adottata dal Ministero della cultura.

La dichiarazione è notificata al proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo della cosa che ne forma oggetto, tramite messo comunale o a mezzo posta raccomandata con avviso di ricevimento.

Infine, se tratta di cose soggette a pubblicità immobiliare o mobiliare, il provvedimento di dichiarazione è trascritto, su richiesta del soprintendente, nei relativi registri e ha efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo.

Dei beni dichiarati il Ministero forma e conserva un apposito elenco, anche su supporto informatico.

Base imponibile ridotta del 50% per i fabbricati inagibili o inabitabili

L’ art. 1, comma 747, lettera b), legge n. 160/2019 stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione.

In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Rispetto al testo riguardante la “vecchia” IMU ( art. 13, comma 3, lettera b, D.L. n. 201/2011) c’è l’attestazione della dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Ai fini dell’applicazione della riduzione, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Le riduzioni sono cumulabili?

Le riduzioni per i fabbricati di interesse storico o artistico e per i fabbricati inagibili o inabitabili sono cumulabili.

Sulla cumulabilità delle due riduzioni è intervenuta la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 6266 del 2 marzo 2023. L'ordinanza, anche se, ha affrontato la cumulabilità sotto la “vecchia” IMU, è applicabile anche per la “nuova” IMU, dato che in entrambi i casi le normative sono analoghe.

Ad avviso della Corte, con la riduzione per l'IMU sugli immobili di interesse storico e artistico il legislatore cerca di sgravare i proprietari di questi dagli ingenti costi di ristrutturazione a cui sono soggetti. Viceversa, con quella concernente i fabbricati inagibili o inabitabili intende venire incontro ai proprietari che, per cause ad essi non imputabili, non possono utilizzarli, e per il periodo dell'anno nel quale tale impossibilità sussiste.

Orbene, continua la Corte, dalla rapida analisi delle finalità perseguite con le due riduzioni fiscali si evince che le stesse non sono sovrapponibili. Inoltre, il legislatore, quando ha inteso escludere la cumulabilità, lo ha fatto espressamente. Basti pensare, a titolo esemplificativo, all' art. 3, comma 91, legge n. 549/1995, il quale preclude al beneficiario di una delle agevolazioni previste dai precedenti commi da 85 a 93 di cumularle con ulteriori agevolazioni di qualsivoglia tipo, previste dalla medesima disposizione o da qualsiasi altra norma, con l'unica esclusione che riguarda le agevolazioni concesse con riferimento alle attività di ricerca ( Cass., sez. V, 18 febbraio 2011, n. 3949).

Nel solco di tale impostazione, la stessa Corte già in passato aveva affermato che, in assenza di un espresso dettato normativo, non può affermarsi la sussistenza di un principio generale nel senso dell’esclusione della cumulabilità di benefici fiscali analoghi fruiti in tempi diversi, e ciò in quanto le misure di agevolazione fiscale rispondono ad esigenze finanziarie contingenti, apprezzate di volta in volta dal legislatore in rapporto alle mutevoli emergenze ( Cass., sez. I, 29 aprile 1999, n. 4309). D'altra parte, una interpretazione difforme porterebbe a trattare in modo uguale due situazioni differenti. In particolare, porrebbe sullo stesso piano i soggetti proprietari di immobili vincolati ed inagibili e quelli proprietari di immobili inagibili, ma non vincolati. Una interpretazione di tal fatta si rivelerebbe in contrasto sia con l'art. 3 (che vieta di trattare in modo uguale situazioni diverse) sia con l' art. 53 (che impone di porre a carico dei contribuenti il concorso alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva) Cost.

In conclusione, alla stregua delle considerazioni che precedono, la Corte conferma e ribadisce (in adesione ad un precedente della stessa Corte - Cass., sez. V, 8 luglio 2020, n. 14279), ai sensi dell' art. 384, comma 1, c.p.c., il seguente principio di diritto:

“In tema di IMU, la base imponibile, costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, del D.L. 30 dicembre 1992, n. 504, e dell' art. 13, commi 4 e 5, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 […], è ridotta del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico e di un ulteriore 50% (con conseguente riduzione dell'aliquota al 25%) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, essendo le due agevolazioni fiscali cumulabili, data la differente finalità che perseguono”.

Base imponibile ridotta del 50% per unità immobiliari concesse in comodato a parenti

In base all’art. 1, comma 747, lettera c), della legge di Bilancio 2020 stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La riduzione si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Nell’ambito dell’attività di esame dei regolamenti e delle delibere di approvazione delle aliquote dell’IMU il Dipartimento delle Finanze ha rilevato che è assimilata all’abitazione principale l’unità immobiliare concessa in uso gratuito dal proprietario ai parenti in linea retta di primo grado (genitori/figli e viceversa), che la utilizzino come abitazione principale. Ad avviso del Dipartimento (cfr. focus del 21 luglio 2021), questa disposizione non è coerente con la normativa.

Il Dipartimento ha evidenziato che la facoltà di assimilazione all’abitazione principale dell’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti non è più attribuita al comune già a decorrere dall’anno 2016. Né la previsione di una tale assimilazione - che per gli immobili classificati nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 si sostanzia in un’ipotesi di esenzione non prevista dalla legge - può essere ricondotta al potere regolamentare di cui all’ art. 52, comma 1, D.Lgs. n. 446/1997, in quanto, così disponendo, l’ente locale va ad incidere sulla definizione delle fattispecie imponibili e dei soggetti passivi, travalicando in tal modo i limiti posti dalla norma statale in questione.

Il Dipartimento ha rammentato che per le abitazioni date in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è, invece, prevista direttamente dalla legge la riduzione del 50% della base imponibile, purché ricorrano le seguenti condizioni: il contratto sia registrato; il comodante possieda una sola abitazione in Italia; il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Tale agevolazione, conclude il Dipartimento, ora disciplinata dall’ art. 1, comma 747, lettera c), legge n. 160/2019, si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Riduzione dell’imposta

Riduzione dell’imposta al 75% per le abitazioni locate a canone concordato

In base al comma 760 dell’ art. 1, legge n. 160/2019, per le abitazioni locate a canone concordato, di cui alla legge n. 431/1998, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 754 (il comma prevede l’aliquota di base pari allo 0,86% e i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento), è ridotta al 75%.

Riduzione dell’imposta al 50% per i soggetti non residenti titolari di pensione

Il comma 48 dell’ art. 1 della legge n. 178/2020 (legge Bilancio 2021) stabilisce che a partire dall’anno 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, l’IMU è applicata nella misura della metà.

La riduzione dell’IMU, limitatamente al 2022, è passata dalla misura del 50% alla misura al 37,50%. Infatti, la prima parte dell’ art. 1, comma 743, legge n. 234/2021 (legge di Bilancio 2022) dispone che “limitatamente all’anno 2022, la misura dell’imposta municipale propria prevista dall’ articolo 1, comma 48, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è ridotta al 37,5 per cento”.

Il Dipartimento delle Finanze ha chiarito che:

- ai fini del riconoscimento dell'agevolazione si fa esclusivo riferimento ai “soggetti non residenti nel territorio dello Stato”, senza prevedere al contempo l’iscrizione degli stessi all’AIRE;

- l'agevolazione trova applicazione anche quando l’immobile è posseduto da un cittadino tedesco - quindi non residente nel territorio dello Stato - che sia titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residente in uno Stato di erogazione diverso dall’Italia. Ovviamente, devono ricorrere anche tutti gli altri requisiti prescritti dal comma 48.

La detrazione di 200 euro si applica agli alloggi IACP/ERP

La legge di Bilancio 2020 ( art. 1, comma 749, seconda parte, legge n. 160/2019) prevede che la detrazione d’imposta di 200 euro prevista per l’abitazione principale A/1, A/8 e A/9 si applica:

- agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP);

- agli alloggi regolarmente assegnati dagli enti di edilizia residenziale pubblica (ERP), comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’ art. 93, D.P.R. n. 616/1977.

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