Fisco Dall’Agenzia delle Entrate

Agevolazione prima casa anche in caso di contratto a favore di terzo

Redazione IPSOA Quotidiano

Pubblicato il 04/07/2024

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Con la risposta a interpello n. 145 del 4 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi di contratto a favore di terzo, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla Nota IIbis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 145 del 4 luglio 2024 riguardante il contratto a favore di terzo e l’agevolazione ''prima casa'.

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota IIbis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131.

Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere di talune condizioni.

La ratio delle citate disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto, assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota IIbis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.